Как делится квартира, если ДДУ оформлен до брака, а собственность в браке

Влюблённость меняет людей до неузнаваемости. Бытует мнение, что люди становятся безрассудными, когда влюблены. Когда бабочки порхают в животе, сложно думать о таких малоприятных вещах, как раздел имущества после возможного расставания.

Тем не менее, Семейный кодекс продумывает всё за влюблённых заранее. Согласно этому документу, всё имущество, которое нажито в браке, считается общим вне зависимости от того, кто из супругов сколько реально вкладывал в приобретение вещей и недвижимости, поэтому в случае развода оно будет делиться пополам.

Многие супруги при разделе имущества сталкиваются со следующей проблемой: недвижимость была приобретена ещё до брака в формате долевого участия. Допустим, ещё на этапе постройки пара решает разойтись, после чего встаёт вопрос дележа имущества. Будет ли считаться это жильё совместно нажитым и как его можно поделить, рассмотрим в сегодняшнем материале.

Существует следующая законодательная аксиома: всё имущество, которое было нажито во время брака, при разводе должно быть поделено пополам. Несмотря на это, в реальной практике существует колоссальное количество нюансов, которые влияют на решение судей при бракоразводных процессах. Например, супруг не может претендовать на наследство, полученное вторым супругом во время брака.

Фактическое совместное проживание до регистрации брака не создаёт режим общей совместной собственности супругов. Права на добрачное имущество оценивают по основаниям его приобретения; доказанные вложения могут иметь значение для гражданско-правовых требований, но не дают автоматического раздела пополам по семейным нормам.

Брачный договор может поспособствовать справедливому разделу имущества. Если супруги ещё до начала развода пропишут и нотариально заверят, что кому принадлежит и как будет делиться, то это значительно поможет определить права собственности каждой из сторон. В договоре можно чётко прописать, кто и чем владеет, а также что именно достанется каждому при разводе.

Договор долевого участия – это формат приобретения недвижимости, которая, по сути, не только не построена, но даже не зарегистрирована в ЕГРН. Человек покупает некий виртуальный объект, который станет реальным имуществом только через несколько лет.
Этого времени бывает достаточно, чтобы изменилось не только семейное положение дольщика, но и права собственности на объект.

При оформлении договора долевого участия до регистрации отношений суд будет учитывать, сколько каждый из супругов внёс в приобретение покупки. Фактические денежные вложения каждого из супругов будут определяющими, в какой доле кому достанется недвижимость.

Рассмотрим возможные ситуации при подобном делении имущества.

1. Дольщик заплатил всю сумму до начала отношений
Согласно 214-ФЗ покупатель при оформлении недвижимости по ДДУ вносит деньги на эскроу-счёт. Само вступление дольщика в брак во время строительства не делает обоих супругов участниками ДДУ и не означает автоматической регистрации права на двоих. Право оформляется на предусмотренного договором приобретателя с учётом иных законных оснований.
При разводе данное имущество отходит тому супругу, кто внёс свои деньги на эскроу-счёт. При этом неважно, на кого квартира оформлена в собственность – она достанется первоначальному покупателю, вторая сторона не получит ничего.

2. Дольщик оформил квартиру до брака, а оплатил её во время отношений
При ДДУ, заключённом до брака, и погашении кредита общими средствами в браке нельзя обещать автоматические равные доли в квартире. Учитываются момент приобретения прав, условия договора и источники оплаты; второй супруг может предъявлять требования, связанные с вложенными общими средствами, в том числе о компенсации.
Размер добрачного и общего финансирования подтверждают документами. Небольшой первоначальный взнос сам по себе не устанавливает равные доли; предмет требований и правовой режим определяются по обстоятельствам приобретения.

3. Квартира по ДДУ была приобретена в браке, но на момент развода дом ещё не сдан
Если на момент семейной жизни было приобретено жильё по ДДУ, но супруги решили разойтись ещё до момента постройки и сдачи недвижимости, в будущем, после возможности оформить квартиру в собственность, суд обяжет поделить её поровну.
Договор ДДУ даёт право требовать имущество от застройщика, и это право по суду делится поровну между экс-супругами.

4. Пара внесла полностью платежи по ДДУ до заключения брака
Допустим, парень и девушка живут вместе под одной крышей, делят быт и расходы, но при этом не регистрируют свои отношения в ЗАГСе. Кто-то из партнёров заключает ДДУ, потом оба платят за эту квартиру. После окончания выплат пара решает узаконить свои отношения (важный момент – правоустанавливающие документы на недвижимость должны быть зарегистрированы после вступления в брак).
В таком случае при разводе каждый из супругов может претендовать на свою долю в квартире. Сложность ситуации заключается именно в том, сколько кому отойдёт. Каждый из сторон отношений должен будет подготовить доказательную базу, а именно квитанции, выписки со счёта, чеки, по которым можно будет установить, сколько конкретно вложил тот или иной экс-супруг в приобретение недвижимости по ДДУ.

5. Недвижимость по ДДУ оплачена после регистрации брака
Если ДДУ заключён до брака, а оплата началась в браке, право не определяется одной датой платежа или регистрации квартиры. Проверьте основания приобретения требования, условия сделки, общие и личные источники средств. Возможные требования о признании прав, разделе либо компенсации формулируются с учётом этих обстоятельств; равный раздел не гарантирован.
Единственным исключением будут денежные средства, ценные вещи или недвижимость, полученные в дар или унаследованные – такого рода материальные объекты делению после развода не подлежат.

6. Один из супругов получил переуступку права требования по ДДУ согласно наследству или в дар
Если кто-то подарит одному из супругов квартиру, приобретённую по ДДУ, или она будет получена в результате наследования, эта квартира будет принадлежать исключительно этой стороне и делению не подлежит.
Тем не менее, существует нюанс – если были переданы права на недвижимость по ДДУ по наследству либо в дар, но за квартиру был внесён остаток требуемых средств из общего семейного бюджета, вторая сторона при разводе вправе требовать долю в имуществе или возврат потраченных средств.

Развод является сам по себе огромным стрессом, а деление имущества – неприятным следствием, вызывающим конфликты и споры. Бракоразводные процессы длятся от нескольких месяцев до нескольких лет. Если в имуществе фигурирует недвижимость по ДДУ, это только усложняет задачу, так как необходимо будет каждой стороне собирать доказательства собственного участия в приобретении этой недвижимости, чтобы суд постановил получить компенсации или долю.

Самый простой вариант деления квартиры в ДДУ – если недвижимость была приобретена в браке. При таком варианте она однозначно будет поделена поровну.

Брачный договор позволяет ещё «на берегу» договориться, как будет делиться имущество при разводе, а также определить, кому какая недвижимость будет принадлежать. При заключении брачного договора существует много нюансов и правил, при этом малейшее нарушение этих правил может поспособствовать аннулированию этого документа при разводе. Обязательно проконсультируйтесь с юристом, если планируете составлять документ подобного рода.

Не теряйте голову и самообладание – ещё до вступления в брак продумайте все варианты выхода из отношений и заранее подготовьте этот аспект с юридической стороны.