Договор ренты - что это значит простыми словами, плюсы и минусы его заключения

Перед каждым человеком рано или поздно встаёт вопрос покупки собственного жилья. Если с наследством не повезло, а на ипотеку не хватает денег, можно попробовать процедуру ренты.

Сегодня мы рассмотрим, как правильно заключить договор ренты, чтобы учесть интересы всех сторон сделки.

Согласно существующему законодательству, рентой считается имущественная сделка, по которой осуществляются регулярные денежные выплаты или оказываются услуги. Стороны сделки получают движимое или недвижимое имущество в обмен на некое материальное вознаграждение или уход.

Рантье – это преимущественно пожилые граждане, которые владеют недвижимостью, но при этом не имеют финансовой или физической помощи. С помощью договора ренты эти люди могут получить либо деньги, которые позволят покупать одежду, лекарства, еду, оплачивать коммуналку, либо непосредственный уход за рантье. Договор ренты могут заключить и физические, и юридические лица.

Ренту можно выплатить деньгами, а также нематериальным вознаграждением: медицинской помощью, работой по дому и так далее.

По Гражданскому кодексу РФ (ст. 583, п.2) выделяют три типа ренты:

1. Постоянная рента.
При постоянной ренте имущество передаётся плательщику в собственность в обмен на бессрочную обязанность выплачивать ренту. Это не аренда на срок пользования и не рассрочка покупной цены; размеры и сроки платежей определяются договором и законом.

Постоянная рента может выплачиваться деньгами, а при условии договора — предоставлением вещей, работ или услуг соответствующей стоимости. При бесплатном отчуждении имущества её месячный размер должен быть не менее прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте РФ, а при его отсутствии — в целом по России, и повышается по правилам пункта 2 статьи 590 ГК РФ.

Постоянная рента не прекращается только потому, что сумма платежей сравнялась со стоимостью недвижимости. Право получателя может переходить наследникам или в иных предусмотренных законом случаях; прекращение через выкуп регулируется отдельно.

В роли рантье могут выступать и физические лица, и некоммерческие организации (благотворительные фонды, ТСЖ).

Чтобы закрыть договор ренты, придется:
- существенное нарушение не прекращает право собственности автоматически: получатель может требовать предусмотренной законом защиты, включая выкуп, расторжение или возврат имущества в применимых случаях;
- единоразово внести сумму, оговорённую в договоре – полностью выкупить ренту;
- продолжать исполнять бессрочную обязанность: это не способ «полностью покрыть» ренту до цены квартиры.

2. Пожизненная рента. Получатель получает денежные платежи пожизненно. Право собственности на переданную недвижимость переходит плательщику при государственной регистрации перехода, а не после смерти получателя. Уход и иные натуральные обязанности относятся к отдельной модели пожизненного содержания с иждивением.

При нескольких получателях учитываются правила статьи 596 ГК РФ о долях и сроке выплаты до смерти последнего получателя. Это определяет длительность обязательства, а не откладывает переход права собственности на недвижимость до смерти всех получателей.

Получателем пожизненной ренты может выступать только физическое лицо. При этом собственник жилья может указать получателем выплаты по ренте не себя, а какого-то близкого родственника – в этом случае выплаты будут длиться, пока жив рентополучатель.

При бесплатной передаче имущества месячная пожизненная рента должна составлять не менее соответствующего прожиточного минимума по пункту 2 статьи 597 ГК РФ. Для пожизненного содержания с иждивением действует отдельный минимум и условия статьи 602.

Тот, кто получает ренту, имеет право жить в недвижимости, указанной в договоре ренты, и пользоваться ей. Учтите, что совместное проживание почти всегда сопряжено с конфликтами и может привести к досрочному невыгодному расторжению договора по личным причинам, поэтому рекомендуем заранее определиться, кто и где будет жить, и только после этого заключать сделку.

При этом после государственной регистрации перехода права собственности в Росреестре новый собственник обладает на эту недвижимость такими же правами и может туда заехать для проживания.

3. Пожизненное содержание с иждивением
При пожизненном содержании с иждивением плательщик обеспечивает предусмотренное договором содержание: жильё, питание, одежду, необходимый уход и другие обязанности. Состав и стоимость содержания определяются договором и законом. Это отличается от постоянной бессрочной ренты и от пожизненной выплаты только денег.
При бесплатном отчуждении имущества общая стоимость месячного содержания не может быть меньше двух соответствующих прожиточных минимумов по пункту 2 статьи 602 ГК РФ.

Для второй стороны этот договор выгоден тем, что она имеет право не только пользоваться полученной недвижимостью, но и отчуждать её, сдавать в залог или как-то ещё обременять имущество. Главное для совершения подобных действий – получить предварительное согласие получателя по статье 604 ГК РФ; форма и подтверждение согласия проверяются по обстоятельствам сделки, без общего требования нотариальности любого такого согласия, в противном случае можно через суд снять отчуждение или обременение недвижимости.

При нарушении плательщиком ренты прав рантье или пунктов договора владелец недвижимости может расторгнуть сделку, вернув назад своё имущество или получив выкупную стоимость недвижимости.

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению по статье 584 ГК РФ. При передаче недвижимости регистрируется переход права собственности. Отсутствие единого обязательного бланка не отменяет требований к форме и существенным условиям.

В договоре ренты обязательно должны присутствовать следующие данные:
- описание и характеристика недвижимости (адрес, кадастровый номер, площадь и т.д.);
- как будет производиться оплата, сумма ренты, график выплат;
- что дополнительно должен будет делать плательщик ренты, если договор предусматривает нематериальные услуги;
- полная стоимость недвижимого имущества.

Чтобы избежать проблем после заключения договора ренты, наши юристы советуют включить в документ следующие положения:
- где будет жить плательщик и рантье – в одной квартире или в разных;
- как будет наследоваться имущество, если рентополучатель проживёт дольше, чем плательщик ренты;
- как будут индексироваться рентные платежи;
- что считается нарушением договора (список самых существенных случаев).

Первое, что нужно сделать – собрать необходимый пакет документов для правильного заключения договора:
- паспорта обоих участников;
- выписка из ЕГРН либо свидетельство о том, что недвижимость является собственностью определённого человека;
- выписка из домовой книги;
- выписка из финансово-лицевого счёта квартиры на предмет задолженностей по коммунальным платежам;
- заверенное у нотариуса согласие супруга рантье на проведение сделки.

Стоит также подтвердить дееспособность рентополучателя – для этого будущий рантье должен посетить психоневрологическую и наркологическую клиники, где ему выдадут справку о том, что он дееспособен. Без подобного манёвра родственники собственника могут в будущем попытаться оспорить договор, чтобы получить недвижимость в наследство.

Чтобы рантье мог себя обезопасить, он может привлечь третьи стороны, которые будут следить за соблюдением условий сделки. Например, соседи или близкие друзья могут регулярно посещать рентополучателя, чтобы удостовериться, что с ним всё в порядке и что он получает качественный уход.

Заверяет договор ренты нотариус, после чего нужно зарегистрировать его в Росреестре. После оплаты госпошлины составляется заявление о переходе права собственности. Это можно сделать лично через МФЦ, а можно и через нотариуса, к которому обращались за заверением.

Безусловно, каждая из сторон договора рассчитывает получить от сотрудничества максимальную выгоду без неприятностей. Дадим несколько советов, как снизить риски при подобной сделке.

1. Обратитесь к юристам. Эксперты помогут правильно составить договор, чтобы учесть все риски и сложности в дальнейшем.
2. Заключите договор с родственниками. Если вы это сделаете «между своими», ниже шанс нарваться на настоящих мошенников.
3. Перед заключением договора посчитайте, какую сумму вам придётся внести на протяжение всего времени действия договора. Удостоверьтесь, что договор выгоден для вас, а именно платежи на максимальное количество лет по нему ниже, чем рыночная стоимость недвижимости.

Есть возможность расторгнуть договор и по соглашению сторон, и через суд в одностороннем порядке. Стороны могут составить специальное соглашение, в котором прописать условия прекращения сделки, выгодные для всех, а именно взаимный возврат имущества и рентных выплат, разделение расходов, сопутствующих сделке, после чего зарегистрировать новые права собственности в Росреестре.

Если вы хотите расторгнуть ренту через суд, вам нужно, чтобы одна из сторон существенно нарушила условия ренты, действовала под влиянием заблуждения либо заключала договор под давлением или угрозой.

Собственник жилья по договору ренты может обеспечить себе безбедную старость, уход и заботу. Вторая сторона может приобрести жилую недвижимость в рассрочку по цене ниже рыночной, при этом не оплачивая проценты и первоначальный взнос.

Нужно учитывать, что срок выплат может происходить в течение десятилетий.

Обязательно учтите, что сделка должна быть для вас выгодна, учитывая при этом инфляцию и возможное снижение стоимости недвижимости.

При заключении договора ренты тщательно продумайте все риски – для этого лучше привлечь юристов.