Договор ренты - что это значит простыми словами, плюсы и минусы его заключения

Перед каждым человеком рано или поздно встаёт вопрос покупки собственного жилья. Если с наследством не повезло, а на ипотеку не хватает денег, можно попробовать процедуру ренты.

Сегодня мы рассмотрим, как правильно заключить договор ренты, чтобы учесть интересы всех сторон сделки.

Согласно существующему законодательству, рентой считается имущественная сделка, по которой осуществляются регулярные денежные выплаты или оказываются услуги. Стороны сделки получают движимое или недвижимое имущество в обмен на некое материальное вознаграждение или уход.

Рантье – это преимущественно пожилые граждане, которые владеют недвижимостью, но при этом не имеют финансовой или физической помощи. С помощью договора ренты эти люди могут получить либо деньги, которые позволят покупать одежду, лекарства, еду, оплачивать коммуналку, либо непосредственный уход за рантье. Договор ренты могут заключить и физические, и юридические лица.

Ренту можно выплатить деньгами, а также нематериальным вознаграждением: медицинской помощью, работой по дому и так далее.

По Гражданскому кодексу РФ (ст. 583, п.2) выделяют три типа ренты:

1. Постоянная рента.
По подобному типу договора собственник регулярно получает денежные средства, пока вторая сторона договора пользуется его недвижимым имуществом. Ежемесячный взнос, как и общая стоимость имущества определяются в договоре.

Постоянную ренту можно погашать деньгами, предоставлением услуг, приобретением каких-либо вещей и так далее. Нижний порог взноса по ренте не может быть ниже прожиточного минимума, согласно ГК РФ.

Согласно договору вторая сторона обязана платить, пока не будет полностью погашена сумма недвижимости (даже если рантье умирает, после его смерти выплаты будут получать наследники).

В роли рантье могут выступать и физические лица, и некоммерческие организации (благотворительные фонды, ТСЖ).

Чтобы закрыть договор ренты, придется:
- перестать платить, но при этом вы лишаетесь права собственности на недвижимость, а то, что заплатили ранее, вам не возвращается;
- единоразово внести сумму, оговорённую в договоре – полностью выкупить ренту;
- продолжить платить каждый месяц, пока рента не будет полностью покрыта.

2. Пожизненная рента.
К такому договору прибегают люди, нуждающиеся в материальном содержании и уходе. Заключается договор, согласно которому до смерти раньте он находится под присмотром, ему финансово помогают, а после смерти его недвижимость отходит тому, кто о нём заботился.

Ст. 596 п.2 ГК РФ предусматривает, что получателей ренты может быть несколько, тогда недвижимость перейдет в собственность второй стороне, только когда умрёт последний рантье.

Получателем пожизненной ренты может выступать только физическое лицо. При этом собственник жилья может указать получателем выплаты по ренте не себя, а какого-то близкого родственника – в этом случае выплаты будут длиться, пока жив рентополучатель.

Сумма выплат по ренте прописывается в договоре, но при этом она должна быть больше прожиточного минимума.

Тот, кто получает ренту, имеет право жить в недвижимости, указанной в договоре ренты, и пользоваться ей. Учтите, что совместное проживание почти всегда сопряжено с конфликтами и может привести к досрочному невыгодному расторжению договора по личным причинам, поэтому рекомендуем заранее определиться, кто и где будет жить, и только после этого заключать сделку.

При этом после регистрации договора ренты в Росреестре новый собственник обладает на эту недвижимость такими же правами и может туда заехать для проживания.

3. Пожизненное содержание с иждивением
Если при первом типе договора выплачивается определённое материальное вознаграждение, пока не будет выплачена вся сумма, во втором типе деньги платятся, пока собственник жив, то при заключении договора пожизненного содержания с иждивением раньте дополнительно к деньгам получает продукты, лекарства, одежду, уборку квартиры, приготовление пищи, совместные прогулки и медицинский уход.
Подобный тип договора подразумевает и повышенный минимальный размер платежа – два прожиточных минимума.

Для второй стороны этот договор выгоден тем, что она имеет право не только пользоваться полученной недвижимостью, но и отчуждать её, сдавать в залог или как-то ещё обременять имущество. Главное для совершения подобных действий – получить письменное нотариально заверенное согласие рантье, в противном случае можно через суд снять отчуждение или обременение недвижимости.

При нарушении плательщиком ренты прав рантье или пунктов договора владелец недвижимости может расторгнуть сделку, вернув назад своё имущество или получив выкупную стоимость недвижимости.

Нет какой-то определённой строгой формы для договоров подобного типа, хотя вы можете, безусловно, поискать готовые шаблоны в интернете.

В договоре ренты обязательно должны присутствовать следующие данные:
- описание и характеристика недвижимости (адрес, кадастровый номер, площадь и т.д.);
- как будет производиться оплата, сумма ренты, график выплат;
- что дополнительно должен будет делать плательщик ренты, если договор предусматривает нематериальные услуги;
- полная стоимость недвижимого имущества.

Чтобы избежать проблем после заключения договора ренты, наши юристы советуют включить в документ следующие положения:
- где будет жить плательщик и рантье – в одной квартире или в разных;
- как будет наследоваться имущество, если рентополучатель проживёт дольше, чем плательщик ренты;
- как будут индексироваться рентные платежи;
- что считается нарушением договора (список самых существенных случаев).

Первое, что нужно сделать – собрать необходимый пакет документов для правильного заключения договора:
- паспорта обоих участников;
- выписка из ЕГРН либо свидетельство о том, что недвижимость является собственностью определённого человека;
- выписка из домовой книги;
- выписка из финансово-лицевого счёта квартиры на предмет задолженностей по коммунальным платежам;
- заверенное у нотариуса согласие супруга рантье на проведение сделки.

Стоит также подтвердить дееспособность рентополучателя – для этого будущий рантье должен посетить психоневрологическую и наркологическую клиники, где ему выдадут справку о том, что он дееспособен. Без подобного манёвра родственники собственника могут в будущем попытаться оспорить договор, чтобы получить недвижимость в наследство.

Чтобы рантье мог себя обезопасить, он может привлечь третьи стороны, которые будут следить за соблюдением условий сделки. Например, соседи или близкие друзья могут регулярно посещать рентополучателя, чтобы удостовериться, что с ним всё в порядке и что он получает качественный уход.

Заверяет договор ренты нотариус, после чего нужно зарегистрировать его в Росреестре. После оплаты госпошлины составляется заявление о переходе права собственности. Это можно сделать лично через МФЦ, а можно и через нотариуса, к которому обращались за заверением.

Безусловно, каждая из сторон договора рассчитывает получить от сотрудничества максимальную выгоду без неприятностей. Дадим несколько советов, как снизить риски при подобной сделке.

1. Обратитесь к юристам. Эксперты помогут правильно составить договор, чтобы учесть все риски и сложности в дальнейшем.
2. Заключите договор с родственниками. Если вы это сделаете «между своими», ниже шанс нарваться на настоящих мошенников.
3. Перед заключением договора посчитайте, какую сумму вам придётся внести на протяжение всего времени действия договора. Удостоверьтесь, что договор выгоден для вас, а именно платежи на максимальное количество лет по нему ниже, чем рыночная стоимость недвижимости.

Есть возможность расторгнуть договор и по соглашению сторон, и через суд в одностороннем порядке. Стороны могут составить специальное соглашение, в котором прописать условия прекращения сделки, выгодные для всех, а именно взаимный возврат имущества и рентных выплат, разделение расходов, сопутствующих сделке, после чего зарегистрировать новые права собственности в Росреестре.

Если вы хотите расторгнуть ренту через суд, вам нужно, чтобы одна из сторон существенно нарушила условия ренты, действовала под влиянием заблуждения либо заключала договор под давлением или угрозой.

Собственник жилья по договору ренты может обеспечить себе безбедную старость, уход и заботу. Вторая сторона может приобрести жилую недвижимость в рассрочку по цене ниже рыночной, при этом не оплачивая проценты и первоначальный взнос.

Нужно учитывать, что срок выплат может происходить в течение десятилетий.

Обязательно учтите, что сделка должна быть для вас выгодна, учитывая при этом инфляцию и возможное снижение стоимости недвижимости.

При заключении договора ренты тщательно продумайте все риски – для этого лучше привлечь юристов.