Как признать дом аварийным, какие законные основания для признания дома аварийным

Даже если дом находится в плачевном состоянии и в нём неудобно, а порой и опасно проживать, необходимо пройти некоторые бюрократические процедуры, чтобы его признали аварийным и расселили жильцов.

К сожалению, на данный момент в ветхом жилье обитает около полутора миллионов россиян. Предлагаем разобраться, как получить решение комиссии о признании дома непригодным для жизни и последующую компенсацию либо новую квартиру.

Если в повседневной речи понятия «ветхий» и «аварийный» могут быть взаимозаменяемы, юридически это два разных термина.

Ветхим называют здание, которое обладает видимыми дефектами и повреждениями, но при этом проживание в нём не представляет угрозы здоровью и жизни.

Нахождение в аварийном доме является опасным. Главный признак аварийности жилья – состояние его фундамента и несущих конструкций: если они теряют способность держать нагрузку, здание может обрушиться.

В строительных правилах выделяют несколько категорий технического состояния жилого помещения:

1. Исправное состояние (пребывание в доме безопасно для жизни);

2. Работоспособное состояние (наблюдаются нарушения строительных норм, но несущая способность конструкций остаётся неизменной);

3. Ограниченно работоспособное состояние (несущие конструкции из-за дефектов потеряли часть своей несущей способности, но угрозы обрушения нет – такое жильё называют ветхим);

4. Недопустимое состояние (появляется опасность обрушения, но ещё можно с помощью усиления конструкций вернуть дом к безопасной эксплуатации);

5. Аварийное состояние (никакие строительные операции не смогут спасти дом от обрушения либо у дома наблюдается критический крен).

Таким образом, если ветхое здание может выглядеть неприглядным, но при этом несущие конструкции свою роль выполняют исправно, то у аварийного дома есть вероятность обрушения в любой момент – в этом главное различие понятий.

Аварийным жильём называют помещение в многоквартирных домах, признанных специальной комиссией непригодными для проживания по техническим причинам.

Процедура признания дома аварийным проходит на межведомственном уровне. В комиссию входят представители следующих структур:
- местная администрация;
- отдел архитектуры;
- бюро технической инвентаризации;
- пожарный надзор;
- Роспотребнадзор;
- МЧС.

Созданное объединение проверяет жильё на соответствие нормам, а также степень его разрушения и аварийности. Для этого проводится ряд экспертиз, после чего коллективно принимается решение.

Межведомственная комиссия оценивает состояние дома и оформляет заключение, в том числе о признании его аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. На основании заключения уполномоченный орган принимает решение о дальнейших действиях и сроках. Заключение комиссии и итоговое решение органа власти — разные документы.

Для вынесения решения проводится голосование, в котором побеждает мнение с большинством голосов.

Комиссия согласится, что здание в аварийном состоянии, при наличии этих признаков:
1. Из-за состояния фундамента, перекрытий или несущих конструкций дом может рухнуть.
2. Крены в здании лишают его устойчивости.

К сожалению, комиссия откажет в признании здания аварийным, если вы приведёте следующие аргументы:

1. В доме высотой до двух этажей отсутствует канализация и горячее водоснабжение.
2. В доме высотой до пяти этажей нет лифта и мусоропровода.
3. Квартиры в здании настолько маленькие, что их площадь не соответствует принятым нормам.

Прежде чем обращаться в местную администрацию, советуем ознакомится с постановлением правительства от 28.01.2006 № 47, чтобы быть юридически подкованными при взаимодействии с властями.

Шаг 1. Подайте в администрацию следующий пакет документов:
1. Прошение о признании многоквартирного дома аварийным.
Если с подобным заявлением обращается председатель ТСЖ, он должен предоставить документ, подтверждающий его полномочия (например, решение общего собрания жильцов о его избрании).
2. Копии правоустанавливающих документов на жилое помещение.
3. Результаты работы специализированной организации, которая проводила экспертизу здания.

Кстати, для того, чтобы начать процесс признания дома аварийным, необязательно инициировать общее собрание жильцов – можно действовать и самостоятельно.

Обратиться в местную администрацию можно лично, через Госуслуги, МФЦ и почту России (отправив заказное письмо с уведомлением о вручении).

Шаг 2. Дождитесь, пока межведомственная комиссия в связи с вашим обращением примет решение.
Сначала чиновники проанализируют документы. Если Госжилинспекция приходила с проверками и составляла акты, это будет иметь важное значение для комиссии.

Затем будет создана экспертная группа, в которую будут привлечены специалисты из разных областей (МЧС, сотрудники бюро технической инвентаризации, работники регионального жилищного надзора и другие).

После осмотра дома будет составлен специальный акт с позицией каждого члена экспертной группы. Данный документ будет представлен на рассмотрение комиссии, а затем она проголосует на тему признания жилья аварийным. Срок этого этапа – около 30 дней.

Шаг 3. После вынесенного заключения в течение одного месяца администрация издаёт специальное распоряжение, в котором вы можете найти следующую информацию:
- как помещение будет использоваться в дальнейшем;
- в какие сроки будут расселены жильцы, если жильё было признано аварийным;
- срок и порядок реконструкции или ремонта, если они были признаны необходимыми.

После издания распоряжения администрация уведомит о принятом решении адресата заявления. При признании дома аварийным будет уведомлена и Госжилинспекция.

Шаг 4. Признание дома аварийным не означает немедленного автоматического изъятия всех квартир. По части 10 статьи 32 ЖК РФ собственникам предъявляется требование о сносе или реконструкции в разумный срок; дальнейшее изъятие и возмещение оформляются в установленном законом порядке с учётом применимой программы.
Перед этим нужно заключить соглашение с собственниками жилья о размере возмещения и сроках изъятия – этот этап, к сожалению, может затянуться во времени.

Шаг 5. Попасть в программу расселения.
С 2025 года мероприятия по переселению из аварийного жилья реализуются в рамках национального проекта «Инфраструктура для жизни» и соответствующих программ. Конкретный дом, очередность и источники финансирования проверяют по действующим региональным документам. На сайте администрации вы можете узнать очерёдность расселения вашего дома.

Для подтверждения технического состояния дома требуется обследование и заключение компетентной специализированной организации, отвечающей требованиям законодательства к соответствующим работам. Состав документов и необходимость обследования определяются положением о признании помещения жилым, дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции; уточните перечень у уполномоченного органа.

К подобной проверке допущены только те компании, которые находятся в реестре СРО. ГОСТ 31937-2024 содержит требования, по которым можно определить техническое состояние жилого здания.

Стоимость экспертизы колеблется в районе 50 000 рублей. Оплачивать процедуру придётся собственникам жилья или управляющей компании. Средний срок проведения исследования – от 10 до 30 календарных дней.

Разумеется, чиновники стремятся сэкономить региональный бюджет, поэтому зачастую отказываются признавать дом аварийным. Комиссия может вступать в споры с доводами экспертов либо просто неправомерно удлинять срок принятия решений по незначительным причинам.

Если вы сталкиваетесь с промедлением со стороны местной администрации, сначала рекомендуем обратиться в прокуратуру. Если после проверки прокуратура выявит нарушения, она самостоятельно подготовит и подаст судебный иск в защиту жильцов дома, а потом выступит на их стороне в качестве истца.

Также можно самостоятельно подать заявление в суд (будет правильным заручиться поддержкой юриста, который составит исковое заявление и будет представлять ваши интересы на заседаниях). Выберите суд, относящийся к вашему месту жительства, а также приложите копию отказа комиссии о признании дома аварийным, если решение было принято.

Права собственника и нанимателя по социальному найму различаются. Для собственника статья 32 ЖК РФ регулирует возмещение за изымаемое имущество; предоставление другого жилья зависит от соглашения, программы и предусмотренных законом гарантий. Универсального права собственника получить квартиру того же метража, числа комнат и в том же районе нет.

Размер возмещения определяют с учётом рыночной стоимости помещения и прав на общее имущество, предусмотренных убытков и других подлежащих учёту сумм. Оценку и расчёт можно оспаривать. Для приобретших жильё после признания дома аварийным часть 8.2 устанавливает специальное ограничение стоимостью приобретения, кроме предусмотренного ею исключения для наследования.

Очередность и сроки расселения уточняют в решении и действующей программе: наличие единственного жилья само по себе не является универсальным правилом первоочередного переселения.