Как заставить УК сделать ремонт в подъезде

Подъезд - общее долевое имущество собственников помещений в многоквартирном доме, но нередко возникает путаница, кто же должен заботиться о нём и чинить возникающие поломки. Мы расскажем, кто именно отвечает за ремонт подъездов в многоквартирных домах и что делать, если управляющая компания ничего не предпринимает.

Согласно закону, подъезд является общей собственностью владельцев квартиры, как указано в статье 36 Жилищного кодекса РФ. Это значит, что лестничные марши, окна, двери, перила, освещение и даже почтовые ящики принадлежат всем жителям совместно.

Обслуживать и поддерживать такое имущество должна управляющая организация (УО). Она следит за порядком, планирует и проводит ремонтные работы, устраняет неполадки.

Домашним хозяйством распоряжаются разными способами:

1. Управляющая компания (УК): жильцы подписывают договор с коммерческой организацией, платя ей ежемесячно за обслуживание и ремонт здания.

2. ТСЖ (товарищество собственников жилья): владельцы сами организуют юридическое лицо и контролируют работу своего дома через выбранное руководство.

3. ЖСК (жилищно-строительный кооператив): объединение, которое возводило здание и продолжает управлять им самостоятельно, пока жители не выберут другой тип управления.

4. Непосредственное управление: редкая ситуация, когда небольшая группа жильцов (например, меньше 30 квартир) сама решает вопросы обслуживания и ремонта.

Важно помнить: обычный житель не обязан лично заниматься ремонтом подъезда, если иное не решено общим собранием. Все заботы берет на себя управляющая организация, используя средства, выделенные жителями, - затраты на поддержание порядка включаются в оплату коммунальных услуг.

Если ваш подъезд выглядит заброшенным, а управляющая компания не спешит исправить ситуацию, вот пошаговый алгоритм действий:

Шаг 1. Оформляем заявление
Опишите подробно проблемы: осыпающуюся краску, разбитые плитки, сломанные лампочки. Напоминайте управляющей компании о её обязательствах по договору и правилах Госстроя, согласно которым косметический ремонт в подъезде определяется на основании фактического состояния дома и отражается в плане работ УК, согласованном в установленном порядке. Пункт 3.2.9 правил № 170 предусматривает ремонт подъездов один раз в три или пять лет в зависимости от классификации здания и физического износа. К заявлению прикрепите фото-подтверждение плохого состояния подъезда.

Шаг 2. Сбор подписей соседей
Пусть вашу инициативу поддержат соседи. Чем больше людей подпишутся под заявлением, тем яснее станет, что дело касается всех жителей, а не отдельных лиц.

Шаг 3. Передача обращения в компанию
Отправьте документ официальным путём: почтой на юридический адрес фирмы либо электронным письмом на e-mail, указанный в официальных документах. Можно отнести заявление лично, тогда возьмите две копии: одна остаётся у вас с отметкой о принятии (дата и подпись сотрудника).

Шаг 4. Ожидание реакции (месяц)
Дождитесь официального ответа. По закону у компании есть тридцать дней на реакцию. Если ответа нет или вам отказали необоснованно, приступаем к следующим действиям.

Шаг 5. Жалоба в жилищную инспекцию
Обратитесь туда с жалобой, приложив ваше первое заявление и доказательства неудовлетворительного состояния подъезда. После проверки инспекторы вынесут вердикт и при обнаружении нарушений дадут управляющей компании официальное распоряжение устранить недостатки.

Шаг 6. Иск в суд
Последний шаг - подать иск в районный суд по вашему адресу проживания. К иску прикладывайте все предыдущие бумаги и чётко формулируйте требования. Например, заставить управляющую компанию сделать косметический ремонт подъезда.

Есть два типа ремонта: капитальные работы и косметические обновления. Они различаются по объему и частоте выполнения. Рассмотрим основные различия между ними подробнее.

Капитальный ремонт предполагает серьезные мероприятия, включающие реконструкцию основных элементов здания, таких как коммуникации (водопровод, отопление, электричество), лифтовое оборудование, кровля, фасад, цокольные помещения и фундамент. Периодичность проведения определяется индивидуально для каждого региона и закрепляется специальными планами сроком до 25 лет. Конкретные сроки для определенного дома можно проверить на официальном ресурсе фонда поддержки территориального развития. Если техническое состояние объекта требует срочного вмешательства, возможно ускорение процесса путем обследования дома специалистами.

Косметический ремонт включает обновление отделки и восстановление элементов подъезда. По пункту 3.2.9 правил технической эксплуатации жилищного фонда № 170 ремонт подъездов должен проводиться один раз в три или пять лет в зависимости от классификации здания и физического износа. Необходимость устранить отдельную опасную неисправность оценивается отдельно от плановой периодичности.

Любые изменения, касающиеся общего имущества многоквартирного дома, включая окрашивание стен, установку видеокамер, замену почтовых ящиков или переделку напольной плитки, обязательно должны предварительно согласовываться с жильцами-владельцами. Без такого согласия любые подобные действия будут считаться незаконными и могут вызвать споры и конфликты среди жильцов.

Для правильного и законного оформления любых изменений необходимо соблюдать определённый порядок действий. Во-первых, инициаторы перемен обязаны организовать общее собрание всех владельцев жилых помещений. Важно заблаговременно известить всех жильцов письменно, причём уведомление должно поступить не позднее десяти дней до начала самой встречи.

Далее, необходимо составить ясную и понятную повестку дня для собрания. Например, тема собрания может звучать следующим образом: «Осуществление косметического ремонта подъезда номер один».

Следующим этапом является подробное описание планируемых ремонтных мероприятий. Здесь важно точно обозначить, какие конкретно части подлежат обновлению, какой материал планируется использовать, насколько объемными станут работы и в какие сроки предполагается завершить проект.

Также необходимо определить источник финансирования будущих работ. Средства могут поступать из специально накопленного счета жилого комплекса, из добровольных денежных взносов самих жильцов или же выделяться непосредственно из бюджета управляющей компании.

Затем назначается исполнитель, ответственный за выполнение указанных работ. Исполнителем может выступать профессиональная организация-подрядчик, сотрудники обслуживающей дом компании или группа активных жильцов, готовых принять участие в ремонте добровольно.

Собрание также предусматривает этап голосования. Все присутствующие жильцы высказывают своё мнение открытым обсуждением и голосованием. Принятое решение вступает в силу лишь тогда, когда оно поддерживается большинством голосов (не менее пятидесяти процентов плюс один голос).

Завершается процедура составления протокола, фиксирующего итоги прошедшего собрания. Этот документ должен содержать подписи участников и быть передан сотрудникам управляющей компании для последующего исполнения. Затем остается дождаться результатов рассмотрения вашего ходатайства уполномоченными органами.

В большинстве случаев управляющая компания обязана поддерживать нормальное состояние дома, выполняя текущий ремонт без взимания дополнительной оплаты с жильцов. Тем не менее бывают случаи, когда плата всё-таки может потребоваться:

- Жители захотели сделать улучшения в подъезде, например, поставить красивую отделку, качественные лампы освещения, современные почтовые ящики или добротные двери;

- Нужно обустроить помещение с учётом особых потребностей, например, установить пандус или дополнительные поручни;

- Затраты превышают обычную смету из-за неожиданного роста цен на строительные материалы.

При возникновении таких ситуаций дополнительная оплата возможна только при согласии большинства владельцев (если поддержали хотя бы половина плюс один голос). Общее собрание решает, каким будет ремонт, сколько он обойдётся и какую сумму надо собрать с каждой квартиры.

Хотя подъезды формально являются общей собственностью жильцов, следить за чистотой, порядком и внешним видом обязан сотрудник управляющей компании. Регламент устанавливает две разновидности ремонта: большой капитальный, который делают примерно раз в двадцать пять лет, и мелкий косметический, повторяемый каждые несколько лет. Если управляющая компания уклоняется от обязанностей по ремонту, жильцы могут пожаловаться в жилищную инспекцию, а далее подать судебный иск.