Квартира с обременением: что это, какие бывают обременения и как снять обременение

Под обременением подразумевают ограничение прав владельца распоряжаться или пользоваться недвижимостью. Обременение имеет под собой законные основания и подразумевает, что для совершения каких-либо действий с квартирой нужно получить согласие других сторон.

Рассмотрим самые частые причины обременений на недвижимость, а также расскажем, что с ними делать.

При приобретении ипотечной квартиры покупатель становится собственником после государственной регистрации своего права, а не только после выплаты кредита. Ипотека означает залоговое обременение и связанные с ним ограничения; обращение взыскания возможно по предусмотренным законом основаниям и процедуре.

При ипотечном обременении необходимо получать разрешение у банковской организации на совершение следующих действий с квартирой:
- продажа;
- выделение долей;
- дарение.

Однако в ипотечной квартире можно регистрироваться, жить там и осуществлять косметический ремонт. На собственника недвижимости с обременением также ложатся обязанности по уплате налогов и коммунальных платежей.

Погашение записи об ипотеке оформляется по статье 25 закона № 102-ФЗ на предусмотренных ею основаниях, в том числе по заявлению залогодержателя, совместному заявлению либо документам по закладной. Общий срок — три рабочих дня с поступления в орган регистрации надлежащих документов, с установленными законом исключениями. Это не универсальная обязанность банка подать любой пакет в течение трёх дней после последнего платежа.

По договору ренты имущество передаётся в собственность плательщика в обмен на предусмотренное содержание или платежи. Для недвижимости регистрируется переход права собственности; смерть получателя не является универсальным моментом перехода.

Возможность распоряжаться переданной недвижимостью зависит от вида договора и закона. При пожизненном содержании с иждивением статья 604 ГК РФ требует предварительного согласия получателя на отчуждение, залог и иное обременение; утверждение о полном запрете любых действий обеим сторонам неверно.

Безвозмездное пользование представляет собой договор, в котором указана передача собственником недвижимости права пользоваться имуществом какому-либо лицу. Такой договор оформляют, когда, например, кто-либо хочет предоставить постоянное место проживания своему родственнику или позволить человеку располагаться на жилплощади даже после смерти владельца квартиры.

Продажа имущества сама по себе не всегда прекращает действующее безвозмездное пользование: права и обязанности ссудодателя переходят новому собственнику по статье 700 ГК РФ. Но договор без срока не означает безотзывное проживание навсегда: статья 699 предусматривает отказ с уведомлением, обычно за месяц, если договором не установлен иной срок. Проверяйте договор и иные основания пользования до покупки.

Судебные приставы вправе арестовать имущество должника, в том числе и квартиру, если её владелец не в состоянии расплатиться по кредитам или налогам.

Что нельзя делать с арестованным жильём:
- оформлять ипотеку;
- продавать;
- дарить;
- составление завещания само по себе не является отчуждением при жизни и не исключается одним фактом ареста;
- совершать другие регистрационные действия.

Проживать на территории арестованной недвижимости можно, а также нужно оплачивать налоги и коммунальные платежи.

Чтобы снять обременение в виде ареста, нужно полностью погасить долг или добиться отмены судебного приказа.

При заключённом договоре аренды (даже если документ не зарегистрирован в Росреестре), наниматели вправе проживать в квартире в пределах срока, оговорённого в соглашении. Новый собственник не вправе выселить арендаторов до тех пор, пока не истечёт срок действия договора.

Чтобы осуществить регистрационные действия с квартирой, собственником которой является несовершеннолетнее лицо, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства.

Чтобы инспекция, защищающая интересы ребёнка, дала разрешение на проведение сделки с недвижимостью, нужно предоставить взаимозаменяемую площадь несовершеннолетнему гражданину во владение.

При сервитуте происходит ограничение прав собственников недвижимости, но при этом квартира не является залоговым имуществом. Пример сервитута: квартиры в коммуналке расположены таким образом, что в одну комнату можно пройти, только пересекая недвижимость другого человека. Владелец проходной квартиры обязан дать доступ к своему жилью собственнику дальней комнаты – такое неудобное ограничение и называют сервитутом.

В некоторых случаях собственнику недвижимости удобно получать доход с квартиры, предоставив какому-либо лицу ей распоряжаться через оформление договора на доверительное управление.

Подобный документ даёт право представителю сдавать жильё в аренду, принимать платежи от арендодателей, осуществлять уход за квартирой и т.д.

Доверительный управляющий распоряжается недвижимостью в случаях, предусмотренных договором доверительного управления, по пункту 2 статьи 1020 ГК РФ. Это не переход собственности к управляющему; полномочия на конкретную продажу и ограничения нужно проверить по договору и закону.

Собственник недвижимости имеет право ограничить права людей, которых впишет в своё завещание. Например, наследники смогут распоряжаться квартирой после смерти собственника, только если третье лицо сможет проживать в ней столько, сколько посчитает нужным.

Если человек становится владельцем недвижимости по такому завещанию, он обязан соблюдать интересы третьего лица. Даже при смене владельца недвижимости человека, получившего квартиру в безвозмездное пользование, выселить не удастся.

Росреестр является ведомством, регистрирующим ограничения на недвижимость. Вы можете заказать в Росреестре выписку из ЕГРН, в которой будет указан список возможных обременений. Однако вы не сможете узнать из полученной справки, какое лицо или ведомство явились причиной наложенных ограничений.

Чтобы точно выяснить, какие запреты есть у квартиры, попросите настоящего собственника квартиры заказать выписку из ЕГРН – там будет полная информация, с которой вы сможете ознакомиться и принять решение о покупке.
Также можно заказать расширенную выписку из Росреестра у нотариуса.

В МФЦ можно заказать расширенную выписку из ЕГРН с техническими планами – данная услуга является платной (точную стоимость уточняйте в центре).

Какие обременения не покажет выписка из Росреестра:
- договоры аренды (если документ оформлен на срок менее 11 месяцев, собственник не обязан его регистрировать в ведомстве);
- безвозмездное пользование;
- завещательный отказ (информация о подобном находится только у нотариуса).

Во-первых, не получится приобрести арестованное жильё – в Росреестре просто не зарегистрируют подобную сделку, а значит, юридически стать собственником такой квартиры не получится.

Во-вторых, сделки с ипотечной квартирой требуют согласия банка-кредитора (залогодержателя). Покупатель может стать новым заёмщиком, если он соответствует требованиям кредитной организации (переоформление кредитных обязательств является долгим процессом). Также можно купить ипотечную квартиру в кредит под залог имущества. При такой сделке нужно составить договор купли-продажи, а полученные средства пойдут в погашение долга и последующее снятие ограничений.

Рекомендуем обратиться к юристам, если вы планируете приобретать квартиру с ипотечным обременением – специалисты помогут грамотно составить документы и организовать весь процесс.

При погашении долга собственник может лично обратиться в Росреестр со справкой от банка об отсутствии задолженности либо сделать это вместе с держателем залога.

Что нужно предоставить в Росреестр:
- справка о погашении ипотеки;
- паспорт владельца недвижимости;
- выписка из ЕГРН;
- договор ипотеки;
- закладная.

После получения пакета документов ведомство удалит запись о залоге, а также выдаст собственнику обновленную выписку из ЕГРН, в которой не будет содержаться запрета на осуществление регистрационных действий.