Как передать имущество наследнику при жизни: способы, налоги и риски

Передать имущество наследнику при жизни можно через дарение. С 13 января 2025 года договор дарения квартиры, дома или земли между гражданами обязательно заверяет нотариус (п. 3 ст. 574 ГК РФ). Простая письменная дарственная, которую раньше подписывали дома и несли в МФЦ, больше не работает, и Росреестр такой договор не зарегистрирует.

Кроме дарения, есть рента, наследственный договор, совместное завещание супругов и продажа родственнику. Каждый способ по-своему решает главный вопрос, стоящий перед владельцем, а именно отдать квартиру сейчас и потерять над ней контроль или оставить её за собой, но заранее определить, кому она достанется. От ответа зависят налоги, расходы на нотариуса и то, смогут ли другие родственники потом что-то оспорить.

При принятии наследства имущество считается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства, хотя свидетельство обычно оформляют позднее. Для прижизненной передачи недвижимости по договору новый собственник получает право после государственной регистрации перехода, а не только из-за подписи под договором.

Переданная при жизни квартира по общему правилу не входит в последующее наследство дарителя, поэтому обязательную долю именно из неё обычно не выделяют. Но действительность сделки можно оспаривать при наличии оснований. Даритель перестаёт быть собственником и не может распоряжаться квартирой. Основания дальнейшего проживания нужно определить заранее.

Перед сделкой оцените, готовы ли вы утратить право собственности уже сейчас и какие права сохраните. Если квартира пока должна оставаться вашей, обсудите завещание или наследственный договор. Обещания родственников о будущем уходе лучше сопоставить с правовым оформлением этих обязанностей.

Дарение остаётся самым распространённым способом. Даритель безвозмездно передаёт вещь, а одаряемый ничего не платит и никаких встречных обязательств не берёт (ст. 572 ГК РФ). Если в договоре появится условие вроде «сын обязуется ухаживать за матерью», суд может признать его не дарением, а другой сделкой.

Порядок обычно такой:

1. Собрать документы на квартиру и паспорта сторон.
2. Получить нотариальное согласие супруга, если квартира куплена в браке и считается общей (п. 3 ст. 35 СК РФ).
3. Подписать договор у нотариуса.
4. Дождаться, пока нотариус сам отправит документы в Росреестр, обычно электронно.
5. Получить выписку из ЕГРН, где собственником уже значится одаряемый.

Учтите, что договор, по которому квартира переходит к одаряемому только после смерти дарителя, ничтожен (п. 3 ст. 572 ГК РФ). Подарить «с отсрочкой до смерти» нельзя, для этого существуют завещание и наследственный договор.

Подаренная квартира становится личной собственностью одаряемого, даже если он состоит в браке (ст. 36 СК РФ). При разводе она по общему правилу не делится, и для многих родителей это довод именно в пользу дарения.

Расходы у нотариуса состоят из федерального и регионального тарифов. Федеральная часть за обязательное удостоверение рассчитывается по НК РФ, региональная устанавливается в предусмотренном законом порядке. При дарении недвижимости между указанными в законе членами семьи и близкими родственниками действует льгота 50% по федеральной части. До сделки запросите расчёт с учётом стоимости объекта и применимых льгот.

Отдельно уплачивают госпошлину за государственную регистрацию. Для физлица при регистрации права на весь объект, кадастровая стоимость которого не определена или не превышает 20 млн рублей, базовый размер составляет 4 000 рублей. Для доли, более дорогого объекта и отдельных регистрационных действий применяются специальные правила ст. 333.33 НК РФ. Поэтому сумму для конкретной сделки нужно рассчитать заранее.

Если дарят деньги, машину или драгоценности, нотариус не нужен. Деньги надёжнее переводить через банк с назначением платежа «дарение», а на автомобиль составить письменный договор, по которому новый владелец поставит машину на учёт в ГИБДД.

При дарении между физическими лицами денежные подарки и многие вещи освобождены от НДФЛ. Пункт 18.1 ст. 217 НК РФ устанавливает исключения, в том числе для недвижимости, транспортных средств, акций и долей. Для подарков от организации или ИП действует другой режим: соответствующее освобождение обычно ограничено 4 000 рублей за налоговый период при условиях закона.

Даже такие подарки освобождены от налога, если их получают от членов семьи и близких родственников. К ним закон относит супругов, родителей и детей, в том числе усыновлённых, бабушек, дедушек и внуков, а также братьев и сестёр, у которых есть хотя бы один общий родитель.

Если недвижимость подарил человек, который не входит в освобождённый от налога круг, у одаряемого возникает доход. Для налогового резидента РФ применяется ставка 13%, а превышение 2,4 млн рублей соответствующей совокупной годовой базы облагается по ставке 15%. Доход по подаренной недвижимости определяют по правилам ст. 214.10 НК РФ, в частности с учётом кадастровой стоимости. При обязанности декларирования 3-НДФЛ подают не позднее 30 апреля следующего года, налог уплачивают не позднее 15 июля.

Есть и отложенное последствие. Квартиру, полученную в дар от близкого родственника, можно продать без налога уже через три года владения, а не через пять, как в общем случае (ст. 217.1 НК РФ).

Перед дарением единственного жилья важно определить, на каком основании даритель продолжит в нём жить и что произойдёт при дальнейшей продаже квартиры. Эти условия и пределы защиты нужно обсудить с нотариусом до сделки.

В договоре можно обсудить условие о дальнейшем проживании дарителя, но его действие и возможность защиты от последующего приобретателя зависят от содержания условия и законного основания пользования. Регистрация по адресу сама по себе не создаёт вещного права и не гарантирует пожизненного проживания после продажи квартиры. До отчуждения единственного жилья сравните такую конструкцию с пожизненным содержанием с иждивением и сохранением собственности до смерти с завещательным отказом.

По п. 4 ст. 578 ГК РФ в договоре можно предусмотреть право отменить дарение, если даритель переживёт одаряемого. Само наступление этого события не возвращает квартиру автоматически: даритель должен воспользоваться оговорённым правом. Возврат вещи регулируется условиями закона, включая её сохранность в натуре.

Одного недовольства одаряемым для отмены недостаточно. Основания перечислены в ст. 578 ГК РФ, среди них покушение на жизнь дарителя, членов его семьи или близких родственников, умышленное причинение дарителю телесных повреждений и другие указанные законом случаи. Ссора или отказ помогать деньгами сами по себе к таким основаниям не относятся.

Оспорить можно, но на практике это непросто. Наследник, который рассчитывал на свою долю, обычно ссылается на одно из следующих оснований:

• даритель не понимал значения своих действий или не мог руководить ими при совершении сделки (ст. 177 ГК РФ), что доказывают по обстоятельствам дела, в том числе медицинскими документами и заключением эксперта;
• за дарением скрывалась продажа или другая сделка (п. 2 ст. 170 ГК РФ);
• супруг дарителя не дал нотариального согласия на распоряжение общей квартирой;
• даритель подарил квартиру, чтобы уйти от долгов.

При последующем банкротстве дарение может быть оспорено, но трёхлетний период не означает автоматической отмены любой сделки. Статья 61.2 Закона о банкротстве различает основания и периоды оспаривания. Нужно установить условия соответствующего основания, включая причинение вреда кредиторам, когда этого требует закон.

Нотариальная форма заметно снижает риск споров. Нотариус проверяет дееспособность дарителя, разъясняет последствия и может вести видеозапись сделки, поэтому доказать, что пожилой человек не понимал, что подписывает, становится сложнее.

Договор пожизненного содержания с иждивением можно заключить и с родственником, и с другим лицом. Недвижимость переходит плательщику после государственной регистрации права, а он принимает предусмотренные договором обязанности по обеспечению получателя жильём, питанием и уходом до конца жизни (ст. 601 ГК РФ). Состав и стоимость содержания нужно определить в договоре.

Такой договор удостоверяет нотариус. Закон обеспечивает интересы получателя, в том числе залогом переданной недвижимости. При существенном нарушении плательщиком обязанностей получатель вправе требовать возврата недвижимости либо выплаты выкупной цены на условиях ст. 605 ГК РФ. Не каждое разногласие означает право немедленно забрать квартиру.

Рента подходит, когда передача имущества связана с юридически определёнными обязанностями по содержанию. Выбор зависит от требуемой защиты и готовности сторон исполнять договор, а не только от их родства.

Иногда родители «продают» квартиру детям за символическую сумму, полагая, что так надёжнее. На деле это решение создаёт больше проблем, чем решает.

Если квартира продана до истечения минимального срока владения, может возникнуть НДФЛ с учётом освобождений, вычетов и подтверждённых расходов. При занижении цены доход определяют по ст. 214.10 НК РФ с региональным кадастровым коэффициентом. В Санкт-Петербурге с 1 января 2025 года этот коэффициент равен 1,0. Для Ленинградской области и других регионов проверяют соответствующий закон на дату продажи. Покупатель не получает вычет на приобретение, если стороны взаимозависимы по ст. 105.1 и п. 5 ст. 220 НК РФ. Этот круг не полностью совпадает с перечнем близких родственников для дарения. Если настоящей оплаты не было, продажу могут оспаривать как притворную.

Машина или квартира, действительно купленная в браке на общие средства, по общему правилу относится к совместному имуществу. Подарок одному супругу обычно остаётся его личной собственностью. При покупке за личные средства или наличии брачного договора результат может отличаться.

Когда собственник хочет определить судьбу имущества, сохраняя его за собой, можно использовать завещание или наследственный договор. Переход имущества по наследству связан со смертью, но наследственный договор способен предусматривать обязанности сторон и при жизни наследодателя.

Завещатель может изменить или отменить завещание в установленной форме. Супруги вправе составить совместное завещание при условиях п. 4 ст. 1118 ГК РФ. Определяя будущее наследование, нужно учитывать обязательную долю и иные ограничения закона.

Наследственный договор по ст. 1140.1 ГК РФ заключается с будущим наследником и может предусматривать, например, обязанности по содержанию или уходу. Собственник сохраняет имущество до его перехода по предусмотренным договором основаниям. Для одностороннего отказа наследодатель направляет сторонам уведомление через нотариуса и при условиях закона возмещает убытки, возникшие в связи с исполнением договора.

Сначала определите, какое имущество и когда хотите передать и какую защиту сохранить. На консультацию к нотариусу возьмите документы на квартиру и сведения ЕГРН. Нотариус проверит условия оформления и рассчитает расходы по выбранной сделке.